Le Congrès a donné son feu vert à la nouvelle loi sur les hypothèques, un règlement qui prend plus de deux ans et demi de retard et dont l'objectif est de donner plus de sécurité et de transparence aux banques et aux clients. Le texte, qui doit à présent recevoir l’approbation du Sénat, envisage les derniers accords conclus par les partis au sein de la Commission économique du Congrès, ainsi que certaines propositions héritées de celle élaborée par le précédent gouvernement. Nous passons en revue les changements les plus importants qu'apportera la loi sur le marché hypothécaire:
1. Les banques assument tous les frais de la signature
L'un des changements les plus importants apportés par le texte est qu'il incombe aux banques d'assumer toutes les dépenses liées à la signature du prêt hypothécaire, telles que l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), les frais d'écriture, d'agence et le tarif notarial. Le client, pour sa part, n'aura à payer que l'évaluation de la maison (condition essentielle pour l'octroi de l'hypothèque par la banque), ainsi que des copies de l'acte qu'il demande. Les experts calculent que ces modifications impliqueront pour l’hypothèque une économie comprise entre 1% et 2% du prix final de la maison, bien que celle-ci continue à assumer un élément très coûteux: les frais et taxes de la vente.
Les banques rurales, qui étaient jusqu'à présent libres de payer la taxe hypothécaire (AJD), sont comparées aux autres établissements de crédit et doivent également l'assumer.
2. Commissions réduites pour remboursement anticipé
À compter de l'entrée en vigueur du règlement, le client paiera moins de commissions s'il décide d'annuler le prêt à l'avance. Les pénalités dépendent du moment où l’amortissement a lieu et du type d’hypothèque que vous avez.
Dans le cas d'un prêt à taux variable, la nouvelle limite est fixée à 0,25% à compter de la troisième année d'existence de l'hypothèque, alors qu'elle passera à 0,15% après cinq ans. Dans le cas des prêts à taux fixe, ce qui est plus coûteux pour une institution financière car elle oblige à couvrir le risque de variation des taux d’intérêt, le nouveau plafond sera de 2% au cours des 10 premières années et tombera à 1,5%. % par la suite. Ainsi, les redevances sont réduites par rapport à celles prévues dans la loi conçue par Luis de Guindos lorsqu'il était responsable du ministère de l'Économie: sa réglementation prévoyait déjà une réduction par rapport aux niveaux actuels, bien que plus modérée.
3. Le délai est prolongé pour qu'une maison puisse être saisie
Une autre nouveauté qui inclut la loi et a été acceptée par les différentes forces politiques est que les banques ne peuvent activer la clause dite d'expiration anticipée tant que le défaut du client dépasse 12 paiements mensuels ou que le montant à dépasser 3% du prêt pendant la première moitié de la vie de l'hypothèque. Passé ce délai, le délai est de 15 mensualités ou 7% du montant du prêt. Encore une fois, ce changement donne aux clients une marge plus grande que celle proposée par le gouvernement de Mariano Rajoy et retarde le processus d'expulsion.
4. Subrogations, soumises à taxes
Jusqu'à présent, le transfert d'un prêt d'une banque à une autre est exempt d'impôt, ce qui signifie qu'elles bénéficient d'une fiscalité plus avantageuse que les nouvelles hypothèques. Toutefois, comme le publie le journal Expansión, les dépenses générées par ce changement doivent être assumées par les deux entités (celle qui a le prêt et celle qui l’aura par la subrogation), bien qu’elles dépendent de la durée de l’hypothèque et du moment dans lequel le transfert a lieu. La base qui sera utilisée pour calculer l’impôt est constituée par l’encours de la dette majoré des intérêts correspondants.
5. Les hypothèques vertes sont récompensées
Une autre des nouvelles règles de la norme est que les logements efficaces ou utilisant des énergies renouvelables peuvent opter pour les appels de «prêts hypothécaires verts», qui sont exonérés du paiement de la taxe des Actes Juridiques Documentés (AJD). Selon le journal El Mundo, ce règlement spécifique a été proposé par le parti populaire et permet d'enregistrer le prêt au registre foncier à tout moment, tant qu'il est en vigueur.
6. Les produits liés obligatoires sont interdits
Cette mesure était déjà envisagée dans le texte de Luis de Guindos et son objectif est que les banques ne puissent obliger leurs clients à sous-traiter des produits en échange de l’octroi de l’hypothèque. Cependant, ils pourront proposer des produits dont la sous-traitance implique une amélioration des conditions de prêt, appelées offres combinées. Par exemple, si le contrat d’assurance habitation ou vie est souscrit, l’entité décide de réduire le différentiel.
La Banque d’Espagne sera chargée de surveiller la pratique du secteur financier et de détecter les éventuels produits liés déguisés de manière combinée. Ainsi, le régulateur bancaire sera en mesure de garantir certains produits dans la mesure où ils peuvent être avantageux pour le client ou qu’il s’agit d’une assurance qui couvre les dommages dans les biens immobiliers ou les défauts éventuels.
7. Clauses abusives, interdites par la loi
L'exécutif précédent avait déjà décidé de créer une liste noire de clauses de prêts hypothécaires, après que les tribunaux nationaux et la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) les eurent déclarées abusives et, par conséquent, nulles. Les clauses de fond, par exemple, seront interdites par la loi dès l'entrée en vigueur du règlement, bien qu'elles soient légales, à condition qu'il existe des preuves que le client en comprend les conséquences.
8. Le client doit aller chez le notaire avant le jour de la signature
Une autre nouveauté établie par le gouvernement de Rajoy est que les clients doivent consulter le notaire avant le jour de la signature de l'hypothèque pour examiner les conditions du prêt (la banque doit remettre le brouillon 10 jours avant la date prévue de la signature). ) et que le notaire puisse vérifier leur conformité à la législation en vigueur. Ces visites seront gratuites et seront accompagnées d'un certificat signé par le client afin qu'il puisse être sûr qu'il comprend les conditions et les conséquences.
9. Les conversions d'hypothèques variables en hypothèques fixes sont moins chères
Un autre des points hérités du texte précédent est que la nouvelle loi facilitera les changements d’hypothèques variables en prêts fixes. Comment Encourager ces conversions par une réduction de la commission maximale à payer. Maintenant, si Luis de Guindos a fixé la limite à 0,25%, le plafond est réduit à 0,15%.
10. Renforcement de la solvabilité
Une autre nouveauté concerne les banques, qui doivent renforcer l'analyse de solvabilité des clients avant de leur accorder un prêt hypothécaire, afin de réduire le risque de défaillance. Ainsi, les entités devront obligatoirement consulter l'historique du client auprès du Centre d'information sur les risques de la Banque d'Espagne.
11. Aucune trace de la dation en paiement
Bien que l’on s’attende à ce que les forces politiques négocient l’inclusion de la dation en paiement dans le texte (c’est-à-dire que le client puisse régler sa dette avec la livraison de la maison), le texte final n’établit pas que le nouveau prêt hypothécaire ils doivent obligatoirement inclure cette alternative.
Source: idealista.com